房价合理回归还有多远?

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sanya
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房价合理回归还有多远?

帖子 sanya » 2012-03-05 11:46

下降5.4%——这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势;上涨2.8%——这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨”的情况,在多个城市房价数据披露时均会遇到。

  2012年,楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌?实现房价合理回归,“市场之手”与“政府之力”如何掌握?

  数据和感受缘何不同?

  上海市统计部门最近发布的数据显示,2011年,上海“新建商品住宅”平均销售价格每平方米13448元,比上年下降5.4%;不过,剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后,去年上海“市场化新建商品住宅”均价为每平方米21584元,比上年上涨2.8%。

  类似情况在其他城市亦有出现。比如,根据北京市住房和城乡建设委员会公布的官方数据,2011年北京“新建普通住房”成交均价比上年下降6.3%,实现了“稳中有降”的控制目标。伟业我爱我家市场研究院统计,2011年北京“新建普通商品住房”均价同比上涨约7%,而新建保障房成交价格基本与上年持平,实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。

  有人认为,从一些城市纯商品住宅的价格来看,房价依然明显过高;也有人认为,如果把保障性住房价格也考虑在内,部分地区房价已经初步呈现出“合理回归”的积极态势。

  对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,“房价”应该涵盖各种不同阶层的住房价格,包含商品房和保障房,“合理的房价就是合理的房价体系,就是‘不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房’。”

  回归与“合理”回归?

  70个大中城市房价全面“停涨”、房企不断退市、不断有“大佬”陷入资金危机……业内人士认为,中国楼市有待实现四大“合理回归”:

  其一,住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”。上海易居房地产研究院的报告显示,1996-2011年我国的房价收入比在5.5-8.03的区间波动,“房价偏高显而易见”。其中,北上广深4个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为,“房价合理回归”,是要回归到一个相对合理的区间,比如房价涨幅在CPI与GDP之间,即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。

  其二,行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。复地集团董事长张华说,这几年随着政策收紧,购地费用往往需要企业自有资金支付,加上地价上涨,“尤其是前两年拿的高价地,目前销售时利润已大不如前,一些企业为求跑量,一些项目甚至无利可图。”万科集团总裁郁亮认为,靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式,已经“一去不复返”。

  其三,产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”。在一些城市,一边是不少人买不起房,另一边是成片的住宅售后遭遇空置,住房产品属性异化。数据显示,调控以来北京、上海等地楼市,投机投资性购房需求已基本被挤出市场,居民家庭首次购房比重接近90%。“‘限购’释放出明确信号,商品住宅应该首先满足基本的居住需求。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

  其四,市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。保障房的长期相对短缺,是影响房地产市场健康运行的关键因素。国务院总理温家宝强调,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。业内人士认为,应防止地方政府对调控的“行政手段”产生过度依赖,以为楼市“一限就灵”。“市场之手”与“政府之力”如何组合运用,应是下一步调控的重要问题。

  “有住房”还是“有房住”

  高房价要降多少才是合理,是否要降到让人们都买得起?住房保障是要让人“有住房”还是“有房住”……记者在采访中感受到,在近年来的房地产调控和住房保障工作中,各方对一些关键问题的认识莫衷一是,并经常把“房价问题”和“住房问题”混为一谈。

  “房价上涨或下跌,都会有住房问题存在。”顾云昌说,控制房地产价格过快上涨,是为了防止房地产泡沫破灭带来的经济风险;但住房问题并不是靠控制房价就能解决的,而是要政府积极承担起住房保障工作的责任。

  专家表示,从整体和全局看,房地产业的发展不是超前,而是滞后的。我国正处于城市化的中期阶段,每年有上千万农民转变为市民,这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。世联地产董事长陈劲松直言,假如房价下降20%-40%,基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。业内预计,今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。

  专家认为,在此大背景下,解决房价问题,关键是要遏制房价“大起大落”、脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面,防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险、影响居民合理的财产性收入。因而,调控应更加注重信贷、税收等经济手段和法律手段的应用,并研究好与“限购”等政策的衔接。( 中华工商时报 叶锋 魏宗凯)

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